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房价这么涨私募大佬怎么看?这些地方还得涨?

post time:2016-10-08 15:09  文章来源:未知

        房地产会继续这么疯狂么?但斌告诉你:中国核心城市的房价会成为世界第一;重阳说:核心城市房价上涨具有合理性;神农投资陈宇说:坚决看多,但谨慎不做多。房地产就好像是牛市中的股票,想买但又不敢买!


        6平米“鸽笼房”当日售罄,均价卖到了15万


        在深圳被热炒了近两个月的6平米“鸽笼房”昨日终于亮相。1998年的土地,是标准限购又限贷的住宅产品,也就是说要占买房名额,在这种背景下,“鸽笼房”竟然均价卖到了15万每平方米,而且当日售罄!


        进入2016年,房地产成了疯狂的代名词。无论是北京、上海、广州等一线城市,还是二线的郑州、苏州、杭州、南京等地,房价创历史新高,频频登上报纸的头版。截至8月24日,今年全国单宗土地成交金额超过10亿元的地块共有300宗,而去年前8个月为150宗,同比暴增100%。


        总价“地王”也频繁出现。单宗地超过100亿元的总价“地王”达到了4宗,分布于深圳、上海、杭州、天津四地;超过50亿元的有24宗,超过30亿元的有77宗。并且,除了一线和强二线城市,武汉、济南、石家庄、南宁、福州等二线中城市也开始成为“地王”频繁出现的区域。


        房价为何如此疯狂?私募大佬们怎么看?就来为各位整理一下他们的观点。


        但斌:中国核心城市的房价会成为世界第一


        素有“茅台王子”之称的私募大佬但斌,近期在一场论坛上从投资价值的角度解读了房地产与股市,但斌对中国和深圳房价持有的观点如下。


        观点1:但斌曾在书中预言,中国核心城市房价可能是世界第一(那时深圳房价远低于纽约),对比一下,10年的预判,到今年的确快要成为现实了。为什么中国核心城市的房价会成为世界第一?工厂、总部、教育、医疗等资源都聚集在大中型城市,驱动着不可阻挡的中国人口城市化趋势,购房需求巨大。如果未来中国的经济体是美国的两倍,深圳等城市将成为真正世界级的大城市。


        观点2:10年前抛弃了深圳的人,现在一定很后悔。深圳聚集着金融、高科技、房地产,几乎每天都有一家新的上市公司,而金融决定着一座城市的未来。为什么说纽约是全世界的中心,因为纽约聚集这全球最多的资本,所以曼哈顿的房价才会一直上涨,深圳也是如此。


        对于房子,但斌一直倾向于买核心城市核心地段的房子,这些房子相当于茅台和腾讯,不怕跌,跌了它还能回来。作为刚性需求来说,如果非常迫切买房子的话,那就不要管涨跌,如果投资,有可能的话去到纽约曼哈顿买,在国内,就适合在深圳、上海、杭州的核心地段买。


        重阳投资:核心城市房价上涨具有合理性


        私募巨无霸重阳也发表了自己对房地产市场的看法。


        近期一线和部分二线城市房地产市场持续火爆,8月末上海一手房销售量创历史新高,甚至出现了为获得首套房购房资格排队离婚的现象。在货币条件宽松、城市化持续推进的情况下,核心城市房价上涨具有合理性,但杠杆风险不容忽视。政府适度调控不仅有利于控制房地产市场风险,也有利于化解社会矛盾。


        实体经济低迷,资产价格受益于货币宽松。房地产,特别是核心城市房产,具有较强的资产属性,其景气度历来与货币金融条件高度相关。2007年、2010年、2013年三次房地产市场繁荣均是在流动性宽松的背景下发生的。2015年以来,央行多次降准降息,社会融资快速增长,且在实体经济低迷的情况下,社会资金集中涌向具有稀缺性的存量资产,构成了本轮核心城市房价上涨的宏观背景。


        核心城市房价上涨具有合理性,但风险不容忽视。近年来核心城市房价呈现出易涨难跌的特征,甚至出现了“京沪深永远涨”这样的神话。这是因为在城市化过程中,人口向经济最发达、教育和医疗资源最优的大都市圈不断集中,增量购房需求持续逐渐替代了2007年前的投机需求。随着核心城市的供求矛盾不断加大,资产的边际定价属性越来越强,房价上涨越来越快,调整过程中的跌幅越来越小。但是,世界上显然没有只涨不跌的资产。核心城市房价既与财富水平相关,也不能脱离收入水平。当前在增量需求的收入无法负担房价时,房价上涨的动力就会衰竭。更重要的是,本轮房价上涨过程中居民杠杆,特别是一线城市居民杠杆水平上升较快。杠杆率的上升意味着一旦开始下跌,调整的幅度可能更加剧烈。


        值得注意的是,房地产价格的上涨,不仅会侵蚀产业竞争力,还具有强烈的财富再分配和代际再分配属性。近年来,随着人口红利的逐渐消失,衡量收入分配差距的基尼系数小幅回落,但老百姓(603883,股吧)(50.32 停牌,买入)的直观感受却是贫富差距仍在扩大。这是因为,随着房价的上涨,财富再分配效应越来越强,存量资产的持有者受益,社会阶层的纵向流动更加困难。因此,政府对房价涨幅较大的城市再次进行适度调控,不仅有利于降低房地产市场风险,还有利于化解社会矛盾。


        神农投资陈宇:坚决看多,但谨慎不做多


        9月7日,出身于地产上市公司董秘的私募陈宇在回答一二线城市未来5年是否能投资房地产提问时,这样说道:“房地产当然可以投了,只要我们整体的货币政策不改动,大的政策气候不变的话房地产肯定要上涨的,杭州这种城市未来你说不会翻倍么……”


        陈宇在与投资者互动环节中说到,现在中国的楼市就是货币现象,每年发货币增量接近15%—20%,钱去哪儿了?它必须要有一个保值增值的通道,目前又不能往境外流,所以它必然会流入一个大家都需要的东西,那就是房地产。


        他说:“货币涨多少,房地产就涨多少,这是个具化效应,不是全国的房地产都会涨,哪个地方需求量大,哪个地方才会涨。所以这么分析哪个城市会涨就很清楚了。”


        当有人提问他对于“炒房兴邦,实干误国”这种现状怎么看?


        陈宇的回答是:“现在房地产向上涨也是无奈之举,如果不是房子来吸纳这么多富余的货币,我们恐怕早就进入恶性通胀了,如果你连吃饭都吃不上了,那社会就进入一个非常不稳定的阶段。


        所以,陈宇的结论是:“兴邦谈不上,顶多算是稳邦,但是这个情况显然后面会慢慢改过来,但是不可能一下子改过来,资金会慢慢流向股市和股权投资,这也是个大趋势。现在追房地产真的风险也是越来越大了。”


        他还表示:“从一个地产专业人士的角度来看,我觉得房价太贵了;但是从理性的投资人角度来说,我觉得房地产价格还会涨,这就是痛苦所在。因此痛苦的事情我就不做,我就看着他涨我可能会继续痛苦下去。我期望不久之后我不痛苦。”

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